买房安家，是人生大事，搁谁都错不起。房子选对了，不仅能提升幸福指数和生活质量，还能增加财富值；选错了，不仅资产难以变现，甚至可能成为一生的负担，富人都可能直接返贫。

近些天，随着多地房屋限购政策的开放，很多人有了购买房子的打算。但是，过来人建议：这7种「问题房产」，难住更难卖，眼光长远的都在悄悄处理。

那么哪些房子不能买，手里有的也要赶紧卖呢？下面一起看看吧！

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公寓

身边买公寓的人不少，而且大都是年轻人。通过调研发现，这些年轻人买公寓，基本出于对公寓的滤镜。

网友@永远快乐：看电视里的白领们白天在繁华的CBD上班，下班回到公寓，边喝咖啡边看窗外的灯火辉煌，甚是惬意，以至于我误以为，拥有公寓是大城“成功人士”的标配。直到花光存款全款入住后发现，就是个坑。

说实话，如果遇到推荐买公寓的人，建议直接拉黑，也不要被「公寓总价低，寓总价低，不限购，拎包入住，临近地铁」的说辞给欺骗！

要明白，公寓真有那么好，他们还能苦口婆心地给你推荐？

话说回来，住宅为什么值钱，因为绑定户口，户口又绑定教育，而公寓既不能落户，又不能上学，买它图个啥？

而且公寓水电费采用商用水电费的计算方式，会比普通住宅的贵不少，物业管理费用也比普通住宅要高。

可是，如今的价格战，直接关系到各大车企的生死存亡。怎么宝马就有底气提前退出价格战？它就不怕被自主品牌弯道超车吗？退出价格战，对宝马会带来怎样的影响？

此外，公寓转手税费高，总价高，转手也很难，搞不好会直接砸自己手里。

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老破小

老破小一直是个老生常谈的话题。之所以不建议买“老破小”，以下几个现实原因，不得不考虑。

这年头，学区优势真不能抵消一切。

此前老破小之所以备受青睐，主要因为它匹配的教育资源好。而现如今，随着新城区的建设，以及网络资源的迅速发展，再加上打击学区房炒作，学区的优势大不如从前。

网友@向生活妥协：结婚前考虑到孩子上学，家里人在2021年买了海淀的一个学区房，四十来平花了快一千万。而去年年末，同小区同户型的房子，每平米差不多降了10万，看完一家人脸都快绿了…

其实，不止是北京，其他一线城市的老破小，也有房价跳水的情况。

深圳网红二手小区八卦岭宿舍，建于1983年，是名副其实的“老破小”，前些年由于学区和拆迁预期等因素的推动，房价在2021年3月，涨到了接近15万元/平方米。但最近一次的成交单价，较最高价跌幅近10万/㎡。

同属于八卦岭片区的旭飞华隆园，2024年4月的成交均价约4.12万元/平方米，而2021年成交均价一度达到11.96万元/平方米。相比最高点，跌了65.6%。

老破小房价跳水的背后，不仅是教育资源分配的优化升级。新生儿的出生数量，就业环境的改变，以及家长们认知的提升等，都会带来老破小学区房优势的变动。

对于过度依赖学区优势的房产者来说，他们拥有的老破小，能否带来财富的持续升值，是个很大的疑问。

物业管理和环境都很差。

在很多老旧小区，由于没有统一的物业管理，小区的公共设施维护不力，环境卫生状况也较差，比如：人车不分离、楼板隔音差、不抗震、下水管老化等问题都很常见。

正如网友@一只桐：我们楼道，经常会看到有人占用公共空间，不仅有异味，就连上下楼都非常不方便。

或许对一些人来说，比起小区里的脏乱差和管理差，更让他们忍受不了的是和事多的老人做邻居。

网友@豆瓣酱：我家隔壁是位八十多岁的老头，耳朵不好人又固执，还喜欢一早看【朝闻天下】。老房子本来隔音不好，再加上他电视机声音开的贼大，每天早上六点多都会被吵醒，真叫一个糟心。

该说不说，在老破小的小区里，遇到什么的样的邻居，就跟拆盲盒一样，全凭运气。遇到素质低的，居住体验能好哪去啊！

贷款难又是一大难题。

银行的贷款不仅会核查贷款人，还会衡量房龄，房龄越长，贷款流程越难办，且贷款金额越少。贷款少，自垫首付金额就会增加，这对购房者来说，压力会很大。

而且即使买了，日后想转手卖掉，只会难上加难。因为接盘人贷款也难，如此一来，房子出手率会更低，一旦找不到接盘者，极有可能会砸手里。

除了贷款难，停车难也是一大现实难题。

众所周知，许多老旧小区内没有专属停车位，大家日常停车也是花样百出、“各显神通”。

网友@做个快乐的小强强：大晚上下班回来，找不到停车位，只好冒着被贴条的风险停在路边，或者“见缝插针”的停，这对于早出晚归者来说，非常不方便。

网友@不爱吃香菜：我们小区倒还好，有地下车库，不过车位很少，里面环境脏乱差，灯也时好时坏，大晚上去趟车库，比看恐怖片还刺激。很多时候里面压根找不到地儿，最后还得停路边。

（该说不说，这停车很考验技术）

毋庸置疑，近年来随着生活水平的不断提高，私家车越来越多，而老小区车位规划又十分有限，当供需不平衡时，很容易引起停车难、难停车的问题。而想要彻底解决停车难的问题，难免需要些时间。

或许有人买个老破小，不是为了娃上学，也不考虑环境差、停车难，只是单纯想凭借拆迁，实现一夜暴富。

网友@永不止步：我们家当初买上海的老破小，就是冲着拆迁去的，结果等了四五年，依然没有拆的指标，以后估计也不拆了。现在因为太破旧被嫌弃租不出去，一家人肠子都快悔青了。

相比以往而言，现阶段对老房子的处理主要以“留改拆”的方式进行，除非是一些被认定为无法居住的危险房屋，否则大规模的棚户区改造，基本上很难再现。

这也意味着，购买“老破小”房屋，期待通过拆迁获得高额补偿的机会已经大大减少。

所以，现实点，别再对拆迁暴富抱有太多幻想！

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高容积率的房子

一般来说，容积率越高，代表住户多居住密度大，小区拥挤，楼层高，间距窄，采光不足；

通常带来的消防安全、维修、成本等问题也会非常多，居住舒适感也会直线下降。

公摊大、户型差，是硬伤。

容积率高，公摊面积大。也就是说，同样使用面积的情况下，在高容积率地区，需要购买的建筑面积更大。

同时，高容积率小区为了保证符合光照条件，通常采用长进深，短开间的设计，这样的户型东西短，南北狭长，采光和通风都是短板。户型整体比较差。

网友@天道酬勤：我家小区非常密集，每天抬头看，有种“井底之蛙”既视感，密密麻麻的楼层，压迫感太强了。长期居住在这里，整个人都很压抑。

一般来说，容积率越低，环境越好，居住舒适度越高。当然，地标性的高层豪宅除外。

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超大社区的房子

金庸先生说过：“只要有人的地方就有恩怨，有恩怨就会有江湖，人就是江湖。”

而人多楼高的超大社区，像是个大江湖，里面的恩怨纷争，只多不少！

超大社区人口动辄超过 3万，占地超过20公顷，外面看去气势磅礴。但这种楼盘，人口集中，日常交通压力大，而且小区没啥绿化，再加上管理和维护难度大，长时间居住体验感会很差。

尤其对住高层的人来说，出趟门和回个家，等下电梯，都像在修行，对急性子人来说，分分钟都能心态崩溃。

（密密麻麻的高楼层，压迫感太强了）

“香椿叶子进鱼塘，鱼儿立马见阎王”。严重的交通问题和管理问题，直接导致超大社区升值潜力低，和普通体量的小区相比，超大社区的房子升值速度要慢很多。

不仅如此，超大社区的房子还不好卖。因为房源多，在卖房时容易被压价。毕竟“物以稀为贵”，当供过于求时，只能迫使急售的卖家压价出售，最终造成财产受损。

还有就是，超大社区房源多，经常会有房子在装修，施工场面和装修噪音，都会影响居住舒适感。

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非住宅属性房子

非住宅属性的房子，是指住宅以外其他的非居住用房屋，包括办公用房、商办类用房、车库、厂房、仓库等，土地使用年限一般为40年或50年。

之所以不推荐买，主要因为非住宅性质的房屋，不能落户。光落户这一个硬伤，就能劝退很多人。

当然除了不能落户外，贷款要求也不同。

购买住宅可以选择商业贷款、公积金贷款、组合贷款，且最多可贷款30年；而购买非住宅则只能选择全款或使用商业贷款，且最多只能贷款10年，这对购买者来说，压力会比较大。

还有，生活成本相对高。非住宅房子的土地性质是商业或者工业，水电收费是按照商业或者工业的标准来执行，一般要比普通生活用电、用水的价格高。

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城市界面差的房子

城市界面差的房子，通常位于老城区或工业区，周边环境差，交通不方便，配套设施也不足，绿化一般。

正如网友@爱晒太阳的菜菜：低矮破旧的老房子，尘土飞扬的马路，狭窄脏乱的街道，置身其中，感觉自己穿越到了了二三十年前的小县城。

这样的房子，即使是新楼盘，未来的发展潜力也有限，长期来看贬值风险大。买之前，一定要心中有数。

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法拍房

由于早期法拍房不受限购政策约束，且成交价格通常低于市场价，部分投资者在法拍房市场成功“捡漏”，一时间法拍房市场关注度走高。

根据《2023年全国法拍市场监测报告》显示，2023年全国法拍房挂拍套数达到79.6万套，总量较上一年增加36.7%，创下新高；

但成交拍品数量，较2022年全年仅增加2.02万套，成交总金额3004.1亿元，基本与上一年持平。

虽说法拍房价格较为优惠，目前市场供给端升温显著，但这种房子，不建议普通人去碰。

首先，法拍房会有产权不明晰、存在抵押或查封等情况，这些风险可能导致购房者无法正常过户，也会面临法律纠纷。

其次，法拍房相对于普通商品房来说，是便宜不少，表面上看似乎减轻了购房压力。但是法拍房绝大多数需要一次性付清全款，不接受分期，对购买者来说，压力也不小。

还有，法拍房一般不包售后，这意味着购买后遇到任何问题或纠纷时，很难得到有效解决和保障。

而且，购买法拍房时，除了正常支付购房费用，还需支付契税、营业税、增值税、印花税等税费，缴纳的税费通常会比较高。

更有甚者，若遇到一些未交齐土地出让金、没有房产证等问题的法拍房，还得增加额外支付费用。

总之，普通人别碰法拍房！

除非你在本地人脉广、背景强，资源又雄厚，且能查清房子底细，还不怕遇到老赖，可以试试。否则，碰法拍房，可能就是麻烦的开始。

买错一套房，10年都白忙！无论大家是买房，还是手里有多套房的房主证券杠杆平台，都要根据自己的实际情况，做出合理的资产配置。希望今天的分享能带给大家参考经验。